【相続税対策したい】不動産の評価額を低くする方法はある？

相続税の負担を軽くしたいとき、不動産の評価額を適正に下げるのが重要なポイントです。

土地や建物は相続財産の中でも大きな割合を占めるケースが多く、評価方法や各種特例を理解しておけば、課税評価額を引き下げられます。

今回は、土地の評価額の調べ方から減額方法、特例の活用法までを解説します。

土地の相続税評価額は自分で調べられる

土地の相続税評価額は、国税庁が公表している路線価図や評価倍率表を使えば、おおよその金額を把握できます。

評価方式には路線価方式と倍率方式の2種類があり、対象地域によって使い分けます。

路線価方式と倍率方式の計算方法

路線価方式は、路線価が定められている地域で用いる方法です。

計算式は路線価に奥行価格補正率などの各種補正率を掛け、面積を乗じて求めます。

一方、路線価が定められていない地域では倍率方式を用い、固定資産税評価額に国税庁が定めた一定の倍率を掛けて算出します。

路線価は毎年7月に国税庁のホームページで公表されます。

相続税評価額と固定資産税評価額の違い

固定資産税評価額は市区町村が固定資産税の課税のために算定するもので、3年に1度評価替えがあります。

相続税評価額は国税庁が定める路線価や倍率を基に算定されます。

一般的に相続税評価額は公示地価の約80%、固定資産税評価額は約70%が目安です。

相続対策で不動産の評価額を下げる減額要因

不動産の評価額を下げるには、主に以下の要因があります。

• 土地の形状補正
• 接道条件・奥行距離の補正
• 貸家建付地評価の適用
• 再測量による地積の見直し

それぞれ確認していきたいと思います。

土地評価を下げる不整形地・がけ地・傾斜地の形状補正

土地の形状が整形地でない場合には、相続税評価額を減額できる補正が適用されます。

不整形地やがけ地、傾斜地は利用価値が低いため、補正率で評価額を引き下げます。

接道条件と奥行価格による評価減

奥行が長すぎる土地や短すぎる土地には奥行価格補正率が適用され、評価額が減額されます。

また、間口が狭い土地の場合も評価額が下がる補正が入ります。

一方で、角地や二方の道路に面した土地などは利便性が高いため、側方路線影響加算や二方路線影響加算の対象となり、評価額が上がる点には注意が必要です。

これらは国税庁の補正率表に基づいて計算するため、正確な測量データが求められます。

賃貸化による貸家建付地・貸宅地の評価減

自用地にアパートや賃貸マンションを建てて貸し出すと、貸家建付地として評価され自用地より低くなります。

評価額は自用地評価額から借地権割合と借家権割合、賃貸割合を考慮して算出します。

第三者に土地を貸している場合は、借地権割合に応じて評価が下がります。

再測量と地積規模の見直しによる評価減

登記簿上の地積と実際の面積が異なるケースは少なくありません。

再測量により実際の面積が登記簿上より小さいと判明した場合には、その分評価額が下がる可能性があります。

小規模宅地等の特例で評価額を80％圧縮

小規模宅地等の特例は、被相続人が居住用または事業用に使用していた宅地等について、一定の限度面積まで評価額を最大80％減額できる制度です。

それぞれ、宅地の用途によって適用面積や減額割合が異なります。

特定居住用宅地等は、配偶者が取得する場合は無条件で適用可能です。

同居親族は相続開始前から申告期限まで居住・所有を継続する必要があります。

非同居親族にはさらに厳格な要件が課されます。

特定事業用宅地等は事業承継と継続が要件です。

貸付事業用は限度面積200平方メートル、減額割合50%にとどまります。

マンションと空き家の評価特例で不動産評価を下げる

マンションや空き家についても、近年の制度改正により見直しが進んでいます。

マンションの新しい評価方法を活用して相続税評価額を引き下げられるほか、空き家を手放す場合には売却時の税金を軽くできる特例があります。

区分所有補正率によるマンションの新評価方式

2024年1月1日以降の相続・贈与から、居住用マンションの評価に区分所有補正率を用いた新方式が導入されました。

築年数、総階数指数、所在階、敷地持分狭小度の4要素から評価乖離率を算出し、評価水準が0.6未満の場合に補正率を乗じます。

総階数2階以下の建物や事業用テナントは適用除外です。

空き家売却の譲渡所得特別控除

被相続人が居住していた空き家を相続後に売却した場合、要件を満たせば譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除できます。

これは相続税の評価額を直接下げる制度ではありませんが、不動産を売却した際にかかる所得税などの負担を大きく軽減できる制度です。

令和6年1月1日以後に行う譲渡で、対象の家屋や敷地等を相続した相続人が3人以上である場合は2,000万円までとなります。

対象は1981年5月31日以前建築の区分所有建物登記がされていない建物で、売却代金が1億円以下である点などが要件で、適用期間は2027年12月31日までです。

まとめ

今回は、相続税の不動産評価額を下げる方法について解説しました。

不動産は、自分で評価額を調べるのは可能ですが、特例の適用判断や併用時の計算は複雑です。

そのため、早めに相続税に詳しい税理士への相談をおすすめします。